相続・財産継承

• 相続が発生した場合の財産手続きを

相続が発生した場合には様々な手続・段取りを経て財産を承継することになります。以下に基本的な手続きの概要を記載しております。

1. 相続手続き

   戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍等を取得し、相続人を確定します。

2. 遺言書作成

   財産承継を実行するため、自分亡き後の遺争続予防手段として遺言書作成

3. 生前贈与

   様々な事情により特定の方財産を渡しておきたい場合は生前贈与。

4. 家族信託・民事信託

   平成１８年の信託法改正により、営利を目的としていなければ、一般人にも財産を信託することができるようになりました。

不動産処分

• 売買に関する測量の必要性

測量といえば、やはり土地を売買する際に必ず必要となる作業です。 昔は測量もしないで登記簿地積（公簿面積）での土地売買もあったようですが、現在の土地売買は、買主に引き渡す売主の義務として、測量（図面作成・境界標識の設置等）が必要になります。これは隣地との境界紛争を事前に防止するということがその目的です。 また、金融機関によっては、担保評価を算出するにあたり、面積・建築条件等の調査に関する測量を融資条件としているところもあります。

土地・建物有効活用

• 土地活用を不動産としての利用だけにとらわれず、売却での現金化や自己使用での活用まで視野に入れ、総合的に土地活用と運用を考え、提案していきます。

1. 居住用賃貸

   １－１．アパート経営 1室にかける建築費を抑え、部屋数で勝負するタイプの賃貸経営です。 地域のニーズを捉え、需要の多い広さの部屋を用意するのが集客のポイントになります。

   １－２．マンション経営 基本的には、鉄骨造やコンクリート造で作られるため、耐久性が高い物件です。したがって建築費は増えますが、建物の耐久性から担保価値も高く、大きな資金での長期的な運用を可能にするメリットがあります。

   １－３．戸建賃貸経営 家族連れを対象とするため、長期的な賃貸契約を見込めるメリットがあります。デメリットは、入居者がいなければ収入が断たれてしまう点で、入れ替わりが激しくなりにくい物件だとはいえ、空室期間はリスクだけの物件になってしまいます。

   １－４．賃貸併用住宅 自宅でありながら、賃貸物件を併せ持つ賃貸併用住宅のメリットは、何と言っても住宅ローンが使えるために低い金利で資金調達できることです。住宅ローンを家賃収入で補えるため、自宅部分に対する負担も軽減されます。

   １－５．サービス付き高齢者住宅経営 集合住宅にデイサービスや介護サービスを付けた複合的な住宅で、いわゆる老人ホームと違い、健常な高齢者の入居も可能にします。大きな補助金と、少子高齢化による安定需要が見込めるメリットを持っています。

   １－６．グループホーム賃貸経営 １ユニット（９名）以上の認知症高齢者住宅とグループホームを運営する事業者に貸す賃貸経営です。大きな補助金と、少子高齢化による安定需要が見込めるメリットを持っています。

2. 事業用賃貸経営

   建物を用意し、店舗や事務所、介護施設などのテナントとして貸し出す方法で、収益性に優れています。

3. その他経営

   ３－１．駐車場経営 初期資金が小さい月極駐車場と、設備が必要なコインパーキングに分かれます。コインパーキングでもそれほど大きな資金を必要とせず、専門業者による借り上げでの運用も可能です。

   ３－２．トランクルーム/貸し倉庫 レンタルスペースとして収納場所を提供するビジネスをトランクルームと呼びます。従来からある貸し倉庫を、もっと小規模にして個人向けにしたイメージです。

   ３－３．太陽光発電での売電 ビジネスモデルとしての収益性の高さで、個人から大手企業まで参入した分野です。太陽光発電で生み出した電力を、電力会社が一定期間・一定価格で買い取る固定価格買取制度の存在が、収益を支えています。

   ３－４．他の活用事例 自動販売機、コインロッカー、バイク用駐車場/駐輪場、貸し農園、資材置き場など、管理に手間が不要な方法や、特定の需要をターゲットにした方法もあります。これらの方法は、ビジネスとして成立する環境が限定的で、一般的とは言えませんが、逆に考えると競争相手が少なく、チャンスがあるかもしれません。

4. 借地

   土地をそのまま他人に貸して、地代を得るのが借地による活用方法です。借主の目的としては、個人なら居住用の住宅、賃貸用の住宅、駐車場、太陽光発電など、法人なら賃貸用の住宅、太陽光発電、店舗、事務所、工場などです。

5. 自己使用

   ５－１．自宅 相続等で手に入れた土地に、移住する選択肢も土地活用に含まれます。この場合、現在の自宅が貸したり売ったりできる環境にあれば、対象を入れ替えるだけで有効活用が可能になるメリットがあります。

   ５－２．二次的住宅（別荘） 普段は住まない住宅を持つことで、固定資産税の負担があるデメリットもありますが、二次的住宅として保有しておく方法もあります。

6. 売却

   不動産は流動性の低い資産で、売買には早くて数ヶ月の時間を要しますし、相手がいなければ何十年待っても売れることはありません。そう考えると、資産でありながら資産価値をなかなか体感できないのは確かです。売却によって現金に換えることは、固定資産から流動資産への変換でもあり、資産運用を容易にするメリットを持っています。しかし、売却益があれば譲渡所得税を支払い、売却益に関係なく不動産会社への仲介手数料等も発生するため、資産としては目減りするのを避けられません。

高齢者・障碍者の財産保護・支援

• 成年後見（高齢者の財産保護）制度は、本人の判断能力が不十分になったとき、本人の身体や財産管理に関し保護・支援する制度です。

• 法定成年後見と任意成年後見 認知症等で判断能力を失ってしまった場合に、家族等の申立によって、家庭裁判所が成年後見人を選任する場合（法定成年後見制度）もありますが、自分の判断能力に問題がないうちに、家族等との間で将来自分が判断能力を失った場合に成年後見人になってもらう契約（任意成年後見契約）を締結しておくという場合（任意成年後見制度）もあります。

• 後見申立の際には適切なアドバイスでご安心を 成年後見人の選任を申し立てたいと思った場合、成年後見が開始される要件を満たすか、成年後見が開始されると、本人の権利はどうなるのか、誰を後見人にするのが適切か、後見人はどのようなことをしなければならないか等を十分に理解しておく必要があります。

• 財産管理契約・遺言書作成等のアドバイス 任意成年後見契約を締結する場合には、あわせて、判断能力が低下するまでの間の通常の財産管理に関する委任契約を締結したいという場合や、判断能力が低下してしまえば遺言書を作成できないので、元気なうちに遺言書も作成しておきたいという場合も多く、そのような場合には成年後見制度のみならず、契約全般の法的知識や相続に関する知識・経験が必要となります。

• 家族信託・民事信託 平成１８年の信託法改正により、営利を目的としていなければ、一般人にも財産を信託することができるようになりました。

IT（情報技術）の財産保護・支援

インターネット上の誹謗中傷・風評被害対策やシステム開発に関連する紛争、デジタル遺品などの財産保護支援

• デジタル遺品整理突然ご家族がこの世を去ることになったとき、デジタル製品の中に入っているデータはどうなるのでしょうか。遺族のためはもちろん、故人のために、デジタル遺品整理（データ）をおすすめします。これらの中には、ご家族との思い出、故人が遺族に伝えたかったこと、伝えなければならなかった情報が残されていることは少なくありません。ネット証券やネット銀行など、ご家族が知らない資産が見つかることもあります。財産保護の観点から、遺族の許可を取ったうえでスペシャリストが『遺品』である端末のデータ解析をした上で、ご依頼の『デジタル遺品』を渡す事ができます。ロックされた端末でも、削除されている通常の方法では取り出せないデータも可能です。